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年5月，西安楼市政策转向，限购资格及二手房政策首度放松。在央行利率政策利好加持下，西安各大房企纷纷推盘，但市场调整态势未改。伴随西安今年首轮土拍平淡成交，未来楼市前景依然道阻且长。那么西安楼市中各大房企1~5月销售业绩的表现如何？下面将具体揭晓：

数据说明：房地产企业销售数据统计是以年1月1日-5月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

说明：商品住宅销售数据统计是以年1月1日-5月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▍政策环境

5月28日深夜，西安市住建局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》。《通知》为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展，从保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策四个方面提出了9大措施，针对西安市房地产市场的交易规则进行了调整，促进房地产市场健康平稳发展。

表：西安市购房新旧政策对比

来源：西安市住建局

西安自年、等政策出台以来，其“限购、限贷”政策水平处在前所未有之严格状态。伴随叠加年初疫情封城等影响，楼市热度逐渐褪去，供应、成交量均处于近年来最低水平。

在陕西省召开的5.27会议中，要求“要扛责任、担担子，各市、省直各部门、国有企业都要对号入座，毫不放松把工作往前赶，体量大的要多作贡献，进度慢的要迎头赶上。”而此前咸阳等地已采取降低首付等手段提振房地产市场，作为西北体量最大的房地产市场，西安此举属于顺势而为。未来根据政策的实际效果，进一步调节。

▍商品房市场

价格方面，根据中房指数系统百城价格指数监测，年5月，西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.17%，同比涨幅扩大0.57个百分点，涨幅排名回落至全国第十，高于全国涨幅0.14个百分点。

图：年5月全国百城价格指数涨跌幅

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

从供需整体来看，1-5月西安楼市较去年同期略显不足，虽然“五一”假期表现平淡，但各大开发商均在陆续推盘，端午前将迎来一波供应高峰。

市场供应表现上，年5月，西安商品住宅市场推盘数量回升。据中指研究院西安分院监测，年1-5月西安限购区域中共进行85次项目登记，套房源入市，较去年同期相比房源数下降了9.66%。

市场需求表现来看，年5月登记人数有所下滑，共超过1.52万个家庭登记核验通过。总体上看，5月登记人数与房源数量之比从去年同期的9.1：1跌至2.8：1。

图：近一年西安市商品房销售公示平台情况统计

数据来源：中指研究院监测

从摇号情况整体来看，年5月，登记人数大于房源数的摇号楼盘仅有10个，其余15个为不摇号楼盘。同时，中签率方面，年5月，摇号项目中签率上升至17.43%。

图：近一年西安市商品房销售摇号情况统计

数据来源：中指研究院监测

▍典型样本项目：龙湖青云阙

项目简介:

龙湖青云阙项目总占地约22亩，总建面约6.1万方，容积率2.8，绿化率35%。项目落子于西安高新区中央创新区板块门户——未来之瞳之上，聚揽顶级教育、城市综合体,鎏金繁华,尽于囊中。

项目配套分析：

项目位于西安高新区正在建设的中央创新板块未来之瞳，周边永安渠商业项目、国际文化传播中心、高新全球贸易港、独角兽、未来广场汇聚商务资源。未来之瞳大剧院、溪谷水剧场、水之谷剧场、音乐厅等顶尖文化配套正在修建。生态方面，城市生态公园、大仁遗址公园、未来之瞳亩湿地公园、大兴国禅寺文化街。交通方面，高新云轨、地铁6、12、16号线、特等西安南站高铁站、城市快速主干道互联。医疗配套上，项目附近的国际康复中医院国际医学()中心。

图：项目周边各类配套

数据来源：中指数据CREIS，开发云（点击试用）

项目客群分析：

根据中指项目云系统大数据监测，项目周边新房客群居住地分布主要集中于高新区、长安大学城、南三环沿线及沣东新城等地缘客户，以及曲江、高新等投资客户；而项目周边新房客群工作地主要集中于高新、曲江二期、南三环沿线及长安等周边地缘客户。

图：项目周边新房客群居住地、工作地分布

数据来源：中指数据CREIS，项目云（点击试用）

单价偏好上，项目客群对1.2~1.5万元/㎡的产品偏好最多，占比达到29.25%。而产品面积偏好上，项目客群对~㎡的产品需求最高，占比达到34.35%，其次为90~㎡，占比达到22.5%。

图：项目周边新房客群单价与面积段偏好分布

数据来源：中指数据CREIS，项目云（点击试用）

▍土地市场

6月1~2日，西安年首轮集中供地第一批次迎来集中成交，第一批次17宗（不含5月30日已提前中止出让土地）地块最终成交12宗，流拍5宗。成交的12宗里，有7宗底价成交，3宗溢价成交，2宗触顶摇号，土地出让收入合计.亿元。6月13日、22日，将分别有7宗.亩、8宗.亩住宅用地集中交易。

图：年6月1、2日西安成交住宅用地分布

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

企业表现上，国企，央企占据主力，中海、保利、中铁建、经发、天地源()各有斩获。除天地源持续深耕高新丝路科学城外，中海、中铁建和保利继续加仓高新，经开区高铁新城地块由经发置业溢价12.82%竞得，港务区地块由中铁摘得。民企方面，仅青海西北房地产开发建设有限公司摇中未央区一小块地。

表：年6月1、2日西安成交住宅用地列表

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▍未来趋势

西安楼市政策首度放松，为下半年不断传递利好信息。随着首套利率持续降低、刚需范围扩展以及二手房解锁，市面上置换需求逐步复苏，依靠28岁未婚型刚需首套置业+二孩家庭出售旧房更换改善型新房共同构成的供需链条逐渐发力。六月初楼市表现上也呈现回暖，首周摇号楼盘数量猛增，亦为六月中旬第二批土地成交增添了信心。

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